第1章　総則

第1　適用の範囲

墨田区高齢者向け優良賃貸住宅(以下「賃貸住宅」という。)の整備は、高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。以下「法」という。)、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行令(平成13年政令第250号。以下「令」という。)、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第115号。以下「規則」という。)、地域優良賃貸住宅制度要綱(平成19年3月28日国住備第160号)、地域優良賃貸住宅整備基準(平成19年3月28日付国住備第164号)、建築基準法(昭和25年法律第201号。以下「基準法」という。)その他関係法令及び関係通知等に定めるもののほか、この基準の定めるところに従い、行わなければならない。

第2　用語の定義

この基準において次の各号に掲げる用語の定義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

(1)　住宅

人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分をいう。

(2)　団地

集団的な住宅及びそれらの住宅が建設される一団の土地をいう。

(3)　併存住宅

一の建築物において、住宅と店舗、事務所その他住宅以外の用途に供する部分が併存する建築物をいう。

(4)　耐火構造の住宅

規則第1条第1号に規定する住宅をいう。

(5)　準耐火構造の住宅

規則第1条第2号に規定する住宅をいう。

(6)　共同建て

2戸以上の住宅が廊下、階段、広間等を共用する型式をいう。

(7)　長屋建て

2戸以上の住宅を重ねる又は連続する型式で共同建て以外のものをいう。

(8)　居住室

就寝室、居間、食事室その他居住の目的のために継続的に使用する室をいう。

(9)　共同施設

賃貸住宅の入居者の共同の福祉のために必要な施設をいう。

(10)　床面積

原則として住宅等の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積によるものをいう。

(11)　道路

基準法第42条に規定する道路及び当該道路以外の道で同条第1項第5号の基準に該当するものをいう。

第3　集団的建設

賃貸住宅は、原則として一団の土地に集約的に建設するか、あるいは建設されたものでなければならない。

第4　健全な地域社会の形成等

賃貸住宅は、その周辺を含めた健全な地域社会の形成に資するように考慮して整備しなければならない。

第5　良好な居住環境の確保

賃貸住宅は、安全、衛生、美観等を考慮し、かつ、入居者等にとって便利で快適なものとなるように整備しなければならない。

第2章　敷地の基準

第6　位置の選定

賃貸住宅の敷地(以下「敷地」という。)の位置は、災害の発生のおそれが多い土地及び公害等により居住環境が著しく阻害されるおそれがある土地をできる限り避け、かつ、日用品の購買、医療機関等の利用その他入居者の日常生活の利便を考慮して選定しなければならない。

第7　敷地の造成等

敷地の造成は、当該造成区域内に現存する丘、池、立木等の地物をできる限り有効に利用して行わなければならない。

2　敷地の造成は、当該造成区域内の土地が、地盤の軟弱な土地、崖崩れ又は出水のおそれがある土地その他これらに類する土地であるときは、地盤の改良、擁壁の設置等安全上必要な措置を講じて行わなければならない。

3　敷地の境界は、主要な箇所にコンクリートその他耐久性のある材料で造られた界標を設ける等適当な方法により明確に表示しなければならない。

第8　雨水等の処理

敷地には、雨水及び汚水を有効に排出し、又は処理するために必要な施設を設けなければならない。

第9　道路

道路は、住宅の配置及び周辺の状況に応じて、日常生活の利便、通行の安全確保、災害の防止、環境の保全等に支障が生じないような規模及び構造で合理的に配置しなければならない。

2　敷地(団地内道路、通路及び車路(屋内駐車場を含む。)部分を含む。)は、団地外の幅員6.5メートル(以下「m」)以上の道路(団地の周辺の道路の状況によりやむを得ないと認められるときは、自動車の通行に支障がない道路)に6m(300平方メートル(以下「m²」)程度の小規模敷地でやむを得ないときは、4m)以上の長さで接続しなければならない。

3　団地内道路、通路及び車路(屋内駐車場を含む。)は、幅員6m(10m程度の小区間で通行上支障のないときは、4m)以上とし、かつ、原則としてアスファルト舗装又はこれと同等以上の舗装とし、雨水等を排除するために必要な有効な耐水材料で構成された側溝又はこれに代わる排水設備を設けなければならない。

4　幅員9m以上の団地内道路及び通路は、歩車道に分離しなければならない。

5　通行上及び保安上必要な場合においては、道路、通路等の適当な位置に街灯その他の照明設備を設けなければならない。

第10　植栽等

敷地内には、植栽、芝生、花壇その他良好な居住環境の維持推進に必要な緑地を原則として、住居系の用途地域内にあっては敷地面積の10％以上、その他の用途地域内にあっては5％以上(接道部の緑地面積を含む。)を確保しなければならない。

2　接道部には原則として、住居系の用途地域内にあっては接道部延長の10％以上、その他の用途地域内にあっては5％以上の緑化を確保しなければならない。

第3章　住棟及び住戸専用部分の基準

第1節　通則

第11　一般基準

住棟その他の建築物は、敷地内及びその周辺の地域の良好な居住環境を確保するために必要な日照、通風、採光、開放性及びプライバシーの確保、災害の防止、騒音等による居住環境の阻害の防止等を考慮した配置でなければならない。

2　空地又は道路が避難上、防災上及び利便上有効に設けられていること。

3　近隣に日照障害等の悪影響を及ぼさないように、建物外壁及び柱(バルコニー、共用廊下がある場合はその先端。ただし、外壁面に付属するひさし、出窓や自転車置場は、外壁とみなさない。)から隣地境界(道路境界又は事業決定された計画道路境界を含む。)まで、原則として住居系の用途地域内にあっては1m以上、その他の用途地域にあっては0.5m以上の有効距離を確保すること。また、敷地面積に占める空地の割合を100％から「建築基準法に定められている建ぺい率の最高限度」を差し引いた値に5％を加えた数値以上とすること。ただし、得られた割合が50％を超える場合は、50％とする。

4　住戸の主な居住室の採光面が、鉄道、高速道路その他の騒音等の悪影響の発生源に直接面しないこと。ただし、住棟の配置上やむを得ないときは、防音上の措置を講ずること。

5　住戸の経路の形式(アクセスの形式)は居住者の日常生活上の諸要求に適合するとともに、各住戸の良好な環境を確保し、かつ、適切な近隣の関係が図れるよう計画しなければならない。

6　賃貸住宅の主たる居住室の日照の確保に努めなければならない。

第12　住宅の構造及び建て方

賃貸住宅は、耐火構造の住宅又は準耐火構造の住宅(防火上及び避難上支障がないと知事が認める要綱第3条第1項第6号の賃貸住宅及び独立行政法人都市再生機構(以下「機構」という。)が認める法第49条第1項に掲げる基準に適合する賃貸住宅として機構が整備及び管理を行うものを含む。)でなければならない。ただし、法第45条第1項に掲げる基準に適合する賃貸住宅として区又は法第46条の規定による要請を受けた機構若しくは公社が整備及び管理を行うものにあっては、この限りでない。建て方は、原則として長屋建て又は共同建てとし、地上階数が3以上の場合は耐火構造としなければならない。

2　併存住宅においては、住宅以外の用途が当該賃貸住宅の入居者又は周囲の風致上、安全上及び衛生上又は生活環境を維持する上に悪影響を及ぼすおそれのないものでなければならない。

3　併存住宅においては、住宅と住宅以外の用途の部分とは原則として、動線を分離し、パイプシャフト、配管等を共用することがないようにしなければならない。

第13　住宅の規格、規模等

賃貸住宅は、原則として、各戸が台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を備えたものでなければならない。ただし、共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備又は浴室を備えることにより、各戸に備えると同等以上の居住環境が確保されると知事が認める場合にあっては、各戸が台所、収納設備又は浴室を備えたものであることを要しないことができる。

2　賃貸住宅は、各戸の床面積(バルコニー及び共同住宅にあっては共用部分の床面積を除く。以下同じ。)が壁厚補正後(原則として壁心で計ったもの)において25m²以上で人数に応じた適切な規模でなければならない。ただし、居間、食堂、台所その他の住宅の部分が高齢者が共同して利用するため十分な面積を有すると知事が認める場合にあっては、18m²以上とすることができる。

3　前項の規定については、改良による整備にあっては、25m²とあるものを20m²に、18m²とあるものを13m²に読み替えることができる。

4　従前の建築物が原則として竣工後35年以内の建築物であること。ただし、建築物の安全上特に支障のない場合については、この限りでない。

5　賃貸住宅には、防火、避難、防犯、断熱及び遮音のための適切な措置が講じられていなければならない。

第14　部屋の配置

日常生活空間(高齢者の利用を想定する一の主たる玄関、便所、浴室、脱衣室、洗面所、寝室(以下「特定寝室」という。)、食事室及び特定寝室の存する階(接地階(地上階のうち最も低い位置に存する階をいう。以下同じ。)を除く。)にあるバルコニー、特定寝室の存する階にあるすべての居室並びにこれらを結ぶ一の主たる経路をいう。以下同じ。)のうち便所は、特定寝室の存する階になければならない。

第15　段差

日常生活空間内の床は、段差のない構造(5ミリメートル(以下「mm」という。)以下の段差が生じるものを含む。以下同じ。)のものでなければならない。ただし、次に掲げるものにあっては、この限りでない。

(1)　玄関の出入口の段差で、くつずりと玄関外側の高低差を20mm以下とし、かつ、くつずりと玄関土間の高低差を5mm以下としたもの

(2)　玄関の上がりかまちの段差

(3)　勝手口その他屋外に面する開口部(玄関の出入口を除く。以下「勝手口等」という。)の出入口及び上がりかまちの段差

(4)　居室の部分の床のうち次に掲げる基準に適合するものとその他の部分の床の300mm以上450mm以下の段差

ア　介助用車いすの移動の妨げとならない位置に存すること。

イ　面積が3m²以上9m²(当該居室の面積が18m²以下の場合にあっては、当該面積の1／2)未満であること。

ウ　当該部分の面積の合計が、当該居室の面積の1／2未満であること。

エ　長辺(工事を伴わない撤去等により確保できる部分の長さを含む。)が1,500mm以上であること。

オ　その他の部分の床より高い位置にあること。

(5)　浴室の出入口の段差で、20mm以下の単純段差(立ち上がりの部分が一の段差をいう。以下同じ。)としたもの又は浴室内外の高低差を120mm以下、またぎ高さを180mm以下とし、かつ、手すりを設置したもの

(6)　バルコニーの出入口の段差。ただし、接地階を有しない住戸にあっては、次に掲げるもの並びにバルコニーと踏み段(奥行きが300mm以上で幅が600mm以上であり、当該踏み段とバルコニーの端との距離が1,200mm以上であり、かつ、1段であるものに限る。以下、同じ。)との段差及び踏み段とかまちとの段差で180mm以下の単純段差としたものに限る。

ア　180mm(踏み段を設ける場合にあっては、360mm)以下の単純段差としたもの

イ　250mm以下の単純段差とし、かつ、手すりを設置できるようにしたもの

ウ　屋内側及び屋外側の高さが180mm以下のまたぎ段差(踏み段を設ける場合にあっては、屋内側の高さが180mm以下で屋外側の高さが360mm以下のまたぎ段差)とし、かつ、手すりを設置できるようにしたもの

2　日常生活空間外の床が、段差のない構造であること。ただし、次に掲げるものにあっては、この限りでない。

(1)　玄関の出入口の段差

(2)　玄関の上がりかまちの段差

(3)　勝手口等の出入口及び上がりかまちの段差

(4)　バルコニーの出入口の段差

(5)　浴室の出入口の段差

(6)　室内又は室の部分の床とその他の部分の床の90mm以上の段差

第16　手すり

手すりは、次の表の(い)項に掲げる空間ごとに、(ろ)項に掲げる基準に適合していなければならない。ただし、便所、浴室、玄関及び脱衣室にあっては、日常生活空間内に存するものに限る。

2　転落防止のための手すりは、次の表の(い)項に掲げる空間ごとに、(ろ)項に掲げる基準に適合していなければならない。ただし、外部の地面、床等からの高さが1m以下の範囲又は開閉できない窓その他転落のおそれのないものについては、この限りでない。

3　転落防止のための手すりの手すり子で床面(階段にあっては踏面の先端)及び腰壁等又は窓台等(腰壁等又は窓台等の高さが650mm未満の場合に限る。)からの高さが800mm以内の部分に存するものの相互の間隔は、内法寸法で110mm以下でなければならない。

第17　通路及び出入口の幅員

日常生活空間内の通路の有効な幅員は、780mm(柱等の箇所にあっては750mm)以上でなければならない。ただし、既存の住宅等の改良により整備される住宅の場合を除く。

2　日常生活空間内の出入口(バルコニーの出入口及び勝手口等の出入口を除く。)の幅員(玄関及び浴室の出入口については、開き戸にあっては建具の厚み、引き戸にあっては引き残しを勘案した通行上有効な幅員とし、玄関及び浴室以外の出入口については、軽微な改造により確保できる部分の長さを含む。)は、750mm(浴室の出入口にあっては600mm)以上でなければならない。ただし、既存の住宅等の改良により整備される住宅の場合を除く。

3　廊下の屈曲部及び廊下から直進できない出入口に接する廊下は、できる限り介助用車いすの回転が可能な空間を設けなければならない。

第18　シックハウス対策

各住戸の居室の内装の仕上げに評価方法基準(平成13年国土交通省告示第1347号)第5の6の6―1(2)イ②の特定建材を使用する場合は、同(3)ロの等級3の基準を満たすものとする。

第19　床

床は、たわみ及びきしみの生じない構造で、かつ、戸境床は別表1に定める遮音上有効な構造とする。

2　最下階の床及び外気に接する床は、断熱を考慮した構造としなければならない。

3　床は、滑りにくい仕上げとし、転倒した場合の衝撃をやわらげるよう仕上げの材質等に配慮する。特に浴室については、十分に配慮する。

4　階段の踏面の仕上げは、粗面又は滑り止めを設ける。

第20　壁

居住室、押し入れ等の外壁に接する部分等は、断熱及び防露を考慮した構造及び仕上げとする。

2　外気に接する壁及び開口部の界壁は、周囲の状況に応じて、遮音上有効な構造とするよう努める。

3　住戸相互間の界壁は、別表2に定める遮音上有効な構造とする。

4　壁の出隅部は、できる限り面取りを行う等形状・仕上げに配慮する。

5　壁の仕上げは、転倒等に対する安全性に配慮したものとする。

第21　天井

屋根直下の居住室には原則として天井を張り、かつ、天井裏には換気口又は断熱層を設ける等断熱上有効な措置を講じる。

2　居住室の天井の高さは、2.3m以上とする。

第22　屋根

屋根には、防水、断熱及び遮音に有効な措置を講じる。

第23　危険防止設備

窓、バルコニー、開放された廊下及び階段、屋上広場等のうち、危険の恐れのある箇所には、堅固で、かつ、安全な手すりその他の危険防止設備(以下「危険防止設備」という。)を設ける。

2　危険防止設備の回りには、足がかりをできる限り設けないようにするとともに、手すりの上端は、原則としてその上に物を置くことができない形状とする。

3　危険防止設備として用いる手すりの高さは、原則として屋上180cm以上、窓110cm以上、バルコニー及び直接外気に開放されている階段廊下等110cm以上、直接外気に開放されていない階段85cm以上とする。

4　危険防止設備として用いる手すりは、横さん型式を避ける等安全上支障のない構造とし、縦さん型式を用いるときは、縦さんの間隔を内法11cm以下にする。

5　窓、バルコニー、開放された廊下及び階段等の直下に、道路、通路、出口等がある場合においては、ひさしを設ける等、落下物による危険防止上有効な措置を講じる。

6　住棟の共用廊下、階段等の開放部分からエントランスホール等住棟の屋根、別棟(受水槽、自転車置場、ゴミ置場)の屋根等には、容易に侵入できないような乗り越え防止等の措置をとる。

第24　建具等

建具は、開閉の容易さと、安全に配慮する。また、建具の取っ手、引き手及び錠は使いやすい形状のものとし、適切な位置に取付ける。

2　玄関ドアが開き戸形式の場合、急激な開閉を防ぐため、ドアクローザーの設置等をする。

3　浴室及び便所の建具の錠は、外からの解錠が可能なものとする。

4　出入口ドア等にガラスを入れる場合は、安全ガラスを用いるか又は桟付建具として1枚当たりのガラス面を小さくする。

5　バルコニーに面する住宅の窓のうち侵入が想定される階に存するものには、避難計画上支障のない範囲において、防犯ガラスまたは防犯フィルムもしくは鍵付クレセントの設置等、侵入の防止に有効な措置を講じること。

第25　設備

住戸内の給水給湯設備、電気設備及びガス設備は、高齢者が安心して使用できる安全装置の備わった調理器具設備等を使用する等安全性に配慮するとともに、操作が容易なものとする。

2　水栓金具は、レバー式等操作しやすい形状とし、湯温調整が安全に行えるものとする。

3　電気設備のスイッチ、コンセント等は、使いやすい高さに設置し、できる限りスイッチの操作する部分は大きなものとし、又は明かりをつける等使用の利便に配慮する。

4　住戸内の照明設備は、安全上必要な箇所に設置し、十分な照度を確保する。

5　階段の照明は、複数設置等により踏面に影ができないようにし、スイッチは階段の上下に設置する。

6　ガス調理器具を設置する場合は、立消え安全装置付きとする。

7　テレビの共視聴設備については、UHFについては原則として設置し、BSについては設置するよう努める。また、可能な限りCATV用の配管等も設置するように努める。

第26　緊急通報装置等

便所、浴室及び寝室から、緊急時の通報が可能な装置を設置する。

2　台所には火災警報器を設置する。また、ガス調理器具を使用する場合はガス漏れ検知器を設置する。台所以外の部分にも必要に応じて火災警報器を設置するか設置できるように努める。

第27　温熱環境

各居室等の温度差をできる限りなくすよう断熱及び換気に配慮する。また、便所、洗面所、脱衣所、居間・食事室及び寝室には暖房設備を設置するか又は暖房機器を設置できるようにするほか、居間・食事室及び寝室には冷房設備を設置できるようにする。

第28　換気

便所、洗面所、脱衣室、浴室及び台所には窓、換気口、換気扇を設置する等換気上有効な措置を講じる。

第29　収納スペース

日常使用する収納スペースは、適切な量を確保し、無理のない姿勢で出し入れできる位置に設ける。

第2節　住戸内各部

第30　玄関

玄関は、下足箱の設置ができるものとし、できる限りベンチ等を設置できる空間を確保する。

2　玄関の上がりかまち及び式台等は、段差が分かりやすいよう、できる限り材質、色等で変化を持たせる。

3　各住戸の玄関扉の鍵は、ピッキング、サムターン回し、カム送り解錠を困難にしたものとする。また、玄関の外側と室内との通話機能を有したインターホン等を設置すること。

第31　階段

階段及びその踊り場の幅並びに階段のけあげ及び踏面の寸法は、次に掲げる基準に適合していなければならない。

(1)　階段及びその踊り場の幅が75cm以上

(2)　けあげの寸法が22cm以下

(3)　踏面の寸法が18cm以下

2　階段は、次に掲げる基準に適合していなければならない。ただし、ホームエレベーターが設けられている場合にあっては、この限りでない。

(1)　勾配は22／21以下で、けあげの寸法の2倍と踏面の寸法の和が550mm以上650mm以下であり、かつ踏面の寸法が195mm以上であること。

(2)　蹴込みが30mm以下であること。

(3)　第1項に掲げる各部の寸法は、回り階段の部分においては、踏面の狭い方の端から300mmの位置における寸法とすること。ただし、次のいずれかに該当する部分にあっては、第1項の規定のうち各部の寸法に関するものは適用しないものとする。

ア　90度屈曲部分が下階の床から上3段以内で構成され、かつ、その踏面の狭い方の形状がすべて30度以上となる回り階段の部分

イ　90度屈曲部分が踊場から上3段以内で構成され、かつ、その踏面の狭い方の形状がすべて30度以上となる回り階段の部分

ウ　180度屈曲部分が4段で構成され、かつ、その踏面の狭い方の形状が下から60度、30度、30度及び60度の順となる回り階段の部分

第32　便所

日常生活空間内の便所は、次のいずれかに掲げる基準に適合し、かつ、当該便所の便器が腰掛け式でなければならない。

(1)　長辺(軽微な改造により確保できる部分の長さを含む。)が、内法寸法で1,300mm以上であること。

(2)　便器の前方又は側方について、便器と壁の距離(ドアの開放により確保できる部分又は軽微な改造により確保できる部分の長さを含む。)が500mm以上であること。

2　便所の出入口は、緊急時の救助に支障のない構造のものでなければならない。

3　便器は、洋風水洗便所としなければならない。

4　便器には温水洗浄便座を設置するか、又は設置できるようにしなければならない。

第33　洗面所・脱衣室

洗面所は、洗面等の利便性に配慮する。

2　脱衣室は、衣服の着脱等の安全性等に配慮する。

第34　浴室

浴室の広さは、腰掛け台等を設置しても入浴行為に支障のない広さとして、内法で短辺130cm以上かつ広さ2m²以上とする。ただし、一戸建ての住宅以外の住宅の用途に供する建築物内の住宅の浴室にあっては、短辺120cm以上かつ広さ1.8m²以上とする。

2　出入口建具は引戸または折れ戸を原則とし、やむを得ず内開き戸とする場合は、緊急時には外部から取りはずせる構造とする。

3　浴槽の縁の高さ等は、高齢者の入浴に支障がない等安全性に配慮したものとする。

4　浴室でガス式燃焼器具を使用する場合は、密閉式燃焼器具又は外釜式燃焼器具を設置できる構造としなければならない。

第35　台所等

原則として台所兼食事室の床面積は、7.5m²以上とする。

2　台所には、流し及びコンロ台を設置する。

第36　特定寝室

特定寝室の面積は、内法寸法で9m²以上とする。

2　寝室は遮音性能及び避難のしやすさに配慮する。

第37　バルコニー等

バルコニーを避難経路として使用する場合は、当該バルコニーの間仕切りは容易に開放又は破壊できる構造で、かつ、不燃材料を用い、当該間仕切り又はその周辺に避難方法を明示する。

2　バルコニーには屋根をかけること。(上部バルコニーをもって屋根に代えることができる。)

3　物干し金物の高さは、できる限り高齢者等に配慮する。

第4章　屋外空間及び共用部分の基準

第38　アプローチ等

主要な団地内通路及び建物出入口は、歩行者及び車いすでの移動の安全性及び利便性に配慮した構造のものでなければならない。

2　通路は幅員を90cm以上とし、かつ、部分的に幅の広いところを設け、高低差が生じる場合には傾斜路を設けなければならない。

3　傾斜路は、できる限り1／12以下の勾配とし、かつ、高低差75cm毎に1.5m以上の踊り場を設けたものでなければならない。

4　建物出入口付近は、できる限り、自動車が寄りつけるようにし、駐車スペースを確保したものでなければならない。

5　建物出入口は、周囲からの見通しを確保するよう努めること。また、主な建物出入口は、人の顔及び行動を明確に識別できる程度以上の照度を確保すること。

6　建物出入口にオートロックシステム(インターホンと連動する電気錠を備えた玄関扉の自動施錠システムをいう。)が導入されている場合には、共用玄関以外の建物出入口には自動施錠機能付きの錠を備えた扉が設置されていること。

7　管理人室を設ける場合は、建物出入口等を見渡せる位置又は近接する位置に設置すること。

8　共用メールコーナーを設ける場合は、周囲からの見通しが確保された位置にあること又は防犯カメラの設置等により見通しを補完する対策が講じられていること。また、人の顔及び行動を明確に識別できる程度以上の照度を確保すること。

第39　共用階段

階段及びその踊り場の幅並びに階段のけあげ及び踏面の寸法は、次の表に掲げるところによらなければならない。ただし、屋上及び直上階のみに通ずる共用階段及びその踊り場の幅は、85センチメートル以上とすることができる。

2　賃貸住宅を有する建築物の避難階以外の階においては、その階から避難階又は地上に通ずる直通階段(傾斜路を含む。以下同じ。)を設けなければならない。

3　前項に規定する直通階段は、賃貸住宅と賃貸住宅以外の部分で兼用してはならない。ただし、安全上及び利用上支障のない場合においては、この限りでない。

4　各階を連絡する共用階段のうち少なくとも、一つは、次の第1号から第4号まで(住戸のある階においてエレベーターを利用することができる場合にあっては、第3号及び第4号)に掲げる基準に適合していなければならない。

(1)　踏面が240mm以上であり、かつ、けあげの寸法の2倍と踏面の寸法の和が550mm以上650mm以下であること。

(2)　蹴込みが30mm以下であること。

(3)　最上段の通路等への食い込み部分及び最下段の通路等への突出部分が設けられていないこと。

(4)　手すりが、少なくとも片側に、かつ、踏面の先端からの高さが700mmから900mmの位置に設けられていること。

5　直接外部に解放されている共用階段にあっては、次に掲げる基準に適合していなければならない。ただし、高さ1m以下の階段の部分については、この限りでない。

(1)　転落防止のための手すりが、腰壁等の高さが650mm以上1,100mm未満の場合にあっては踏面の先端から1,100mm以上の高さに、腰壁等の高さが650mm未満の場合にあっては腰壁等から1,100mm以上の高さに設けられていること。

(2)　転落防止のための手すりの手すり子で踏面の先端及び腰壁等(腰壁等の高さが650mm未満の場合に限る。)からの高さが800mm以内の部分に存するものの相互の間隔が、内法寸法で110mm以下であること。

6　住戸のある階においてエレベーターを利用することができない場合にあっては、当該階から建物出入口のある階又はエレベーター停止階に至る一の共用階段の有効幅員が900mm以上でなければならない。

7　建築物が開口部のない耐火構造の床又は壁で区画されている場合においては、その区画された部分は前3項の規定の適用については、それぞれ別の建築物とみなす。

8　共用階段の構造は、最上段の通路等への食い込み及び最下段の通路等への突出を避けるとともに、できる限り踊り場付き折れ階段又は直階段とする。

9　踏面のノンスリップを設ける場合はできる限り踏面と同一面とし、蹴込み板を設置し、できる限り段鼻を出さないようにし、蹴込み寸法を30mm以下とする。

10　居住者が通常使用する共用階段には屋根をかけること。(上部階段をもって屋根に代えることができる。)

第40　共用廊下

各住戸から建物出入口、共用施設、他住戸その他の日常的に利用する空間に至る少なくとも一の経路上に存する共用廊下は、次に掲げる基準に適合していなければならない。

(1)　共用廊下の床が、段差のない構造であること。

(2)　共用廊下の床に高低差が生じる場合にあっては、次に掲げる基準に適合していること。

ア　勾配が1／12以下(高低差が80mm以下の場合にあっては1／8以下)の傾斜路が設けられているか、又は、当該傾斜路及び段が併設されていること。

イ　段が設けられている場合にあっては、当該段が第39第3項第1号から第4号までに掲げる基準に適合していること。

(3)　手すりが、共用廊下(次のア及びイに掲げる部分を除く。)の少なくとも片側に、かつ、床面からの高さが700mmから900mmの位置に設けられていること。

ア　住戸その他の室の出入口、交差する動線がある部分その他のやむを得ず手すりを設けることのできない部分

イ　エントランスホールその他手すりに沿って通行することが動線を著しく延長させる部分

(4)　直接外部に開放されている共用廊下(1階に存するものを除く。)にあっては、次に掲げる基準に適合していること。

ア　転落防止のための手すりが、腰壁等の高さが650mm以上1,100mm未満の場合にあっては床面から1,100mm以上の高さに、腰壁等の高さが650mm未満の場合にあっては腰壁等から1,100mm以上の高さに設けられていること。

イ　転落防止のための手すりの手すり子で床面及び腰壁等(腰壁等の高さが650mm未満の場合に限る。)からの高さが800mm以内の部分に存するものの相互の間隔が、内法寸法で110mm以下であること。

ウ　屋根をかけること。ただし、上部廊下等をもって屋根に代えることができる。

2　廊下の幅は、片廊下型住棟にあっては1.2メートル以上、中廊下型住棟にあっては1.8メートル以上としなければならない。ただし、中廊下型住棟にあっては、建築物の床面積、共用廊下の長さ、使用状況等を考慮して、1.2メートル以上とすることができる。

第41　床の仕上げ及び手すり

アプローチ、住棟出入口、階段、傾斜路及び共用廊下等の床の仕上げは、滑りやつまずきに対する安全性に配慮しなければならない。

2　階段及び傾斜路は、少なくとも片側に手すりを設置し、その端部は、できる限り20cm以上水平に延ばさなければならない。

3　入居者の日常の利用に供する屋上には、手すりを設置する。

4　手すりは、使用しやすい形状及び材質で、適切な位置に設置されたものでなければならない。また、端部はできる限り壁側又は下側に曲げたものでなければならない。

第42　エレベーター

地上階数3以上の賃貸住宅は、原則として当該建築物の出入口のある階に停止するエレベーターを設置しなければならない。

2　住戸が建物出入口の存する階にある場合を除き、住戸からエレベーター又は共用の階段(1階分の移動に限る。)を利用し、建物出入口の存する階まで到達することができ、かつ、当該住戸(エレベーターを利用せずに住戸から建物出入口に到達することができる場合を除く。)からエレベーターを経て建物出入口に至る少なくとも、一の経路上に存するエレベーター及びエレベーターホールが、次に掲げる基準に適合しなければならない。

(1)　エレベーター及びエレベーターホールが、次に掲げる基準に適合していること。

ア　エレベーターの出入口の有効な幅員が800mm以上であること。

イ　エレベーターホールに一辺を1,500mmとする正方形の空間を確保できるものであること。

(2)　建物出入口からエレベーターホールまでの経路上の床が、段差のない構造であること。

(3)　建物出入口とエレベーターホールに高低差が生じる場合にあっては、次に掲げる基準に適合していること。

ア　勾配が1／12以下の傾斜路及び段が併設されており、かつ、それぞれの有効な幅員が900mm以上であるか、又は、高低差が80mm以下で勾配が1／8以下の傾斜路若しくは勾配が1／15以下の傾斜路が設けられており、かつ、その有効な幅員が1,200mm以上であること。

イ　手すりが、傾斜路の少なくとも片側に、かつ、床面からの高さが700mmから900mmの位置に設けられていること。

ウ　段が設けられている場合にあっては、当該段が第39第3項第1号から第4号までに掲げる基準に適合していること。

3　エレベーターには、非常の場合において、押しボタン等によりかご内から外部に連絡し、又は外部の防犯ベルを吹鳴させることができる装置を設置すること。また、かご及び昇降路の出入口の戸に、外部からかご内を見通せる窓を設置し、若しくは防犯用カメラを設置するとともに、かご内は人の顔及び行動を明確に識別できる程度以上の照度を確保すること。

4　エレベーターのかごの形状、寸法等又エレベーターの乗り場ボタン及びかご内の操作盤は、車いす利用者に配慮したものでなければならない。

5　エレベーターホールは、建物出入口や廊下等からの見通しを確保するように努めること。また、人の顔及び行動を識別できる程度以上の照度を確保すること。

第43　照明設備

屋外アプローチ及び共用部分の照明設備は、安全性に配慮した十分な照度を確保したものでなければならない。

2　共用階段の照明は、複数設置等により踏面に影ができないようにしたものでなければならない。

第44　附帯施設

敷地内には、必要な自転車置場、駐車場、物置、ごみ置場等の附帯施設が設けられていなければならない。

2　前項の附帯施設は、入居者の衛生、利便等及び良好な居住環境の確保に支障が生じないように考慮しなければならない。

3　駐車場を設ける場合には、居住者の自動車の保有率及び外来者の自動車の利用率を考慮して、利用上適切な規模とし、その位置、構造等は、騒音、排気ガス、眩光等により賃貸住宅の居住環境を著しく阻害することなく、かつ、居住者の安全を確保すること。駐車場は、駐車場以外の部分(通常人の立ち入らない部分、接続道路、通路等を除く。)と危険防止上有効な手すり、柵等で分離されるよう努める。また、建築物内に駐車場を設ける場合には、前面道路に通ずる道路が車両の専用のものであり、建築物の駐車施設以外の部分と、耐火構造で、かつ、遮音上有効な壁又は床で区画されるよう努めなければならない。

第5章　共同施設の基準

第45　共同施設

共同施設とは、賃貸住宅の入居者の共同の福祉のための必要な施設をいう。

2　共同施設の位置及び規模は、敷地内の住戸数、敷地の規模及び形状、住棟の配置等に応じて、入居者の利便を確保した適切なものでなければならない。

3　共同施設の構造及び設備は第3章の規定を準用するものとする。

第46　公園、広場及び緑地

公園、広場及び緑地の位置及び規模は、良好な居住環境の維持増進に資するように考慮されたものでなければならない。

第47　児童遊園等

敷地の面積が0.3ヘクタール以上又は戸数が50戸以上の団地には、敷地の面積の100分の3以上の面積の児童遊園等を設けなければならない。ただし、当該団地の周辺に利用可能な相当規模の児童遊園等がある場合においては、この限りでない。

第48　通路

敷地内の通路は、敷地の規模及び形状、住棟等の配置並びに周辺の状況を考慮して、日常生活の利便、通行の安全、災害の防止、環境の保全等に支障がないような規模及び構造で合理的に配置されたものでなければならない。

2　通路における階段は、高齢者等の通行の安全に配慮し、必要な補助手すり又は傾斜路を設けたものでなければならない。

第6章　適用の特例

第49　既存住宅等の改良を行う場合等の特例

既存の住宅の改良(用途の変更を伴うものも含む。)により整備される住宅において、建築材料又は構造方法により、この基準をそのまま適用することが適当でないと認めるものについて、第15第2項、第17、第32、第34、第36、第39第5項及び第42を適用させないこと及び第15、第16及び第39の一部について次の表のとおり読み替えることができる。

付則

付則

付則

付則