○墨田区木造住宅密集地域建替え促進事業補助金交付要綱
平成3年10月1日
3墨都開第273号
第1章 総則
(目的)
第1条 この要綱は、木造住宅を中心とした老朽建築物等が密集した地域において、老朽建築物等の建替えを行う者に対し、補助金を交付することにより、住宅水準の向上と住環境の整備を図り、もって公共の福祉に寄与することを目的とする。
(1) 事業計画 住宅市街地総合整備事業制度要綱(平成16年4月1日付け国土交通省住市発第350号)に基づき区が策定し、かつ、国土交通大臣の同意を受けた事業計画をいう。
(2) 整備地区 事業計画により指定された地区をいう。
(3) 老朽建築物等 次のいずれかに該当する建築物をいう。
ア 老朽住宅 耐用年限(減価償却資産の耐用年数等に関する省令(昭和40年大蔵省令第15号)別表第1に定める耐用年数をいう。以下同じ。)の3分の2を経過している住宅又は災害その他の理由によりこれと同程度の機能の低下を生じている住宅をいう。
イ 木造賃貸住宅 木造共同建て、木造長屋建て及び木造重ね建ての賃貸住宅(賃貸住宅の用に供されている部分を有する建築物を含む。)をいう。
ウ 次のいずれかに該当する建築物をいう。
(ア) 耐用年限の3分の2を経過している建築物又は災害その他の理由によりこれと同程度の機能の低下を生じている建築物
(イ) 日照又は採光が不十分であること、その他保安上又は衛生上の理由から居住の用に供することが不適当と認められる住宅(住宅部分を有する建築物を含む。)
(ウ) 構造又は設備が不良である工場、倉庫等の住宅以外の建築物
(4) 個別建替え 土地の所有権又は建物の所有を目的とする地上権、貸借権若しくは使用賃借による権利を有する者(以下「土地所有者等」という。)が単一敷地で行う建替えのことをいう。
(5) 共同建替え 複数の土地所有者等が建築敷地を一体化して一棟の建築物へ建て替えることをいう。
(6) 協調建替え 隣接する複数の建築敷地において、次に掲げる要件のいずれかを満たす複数の土地所有者等が一体性に配慮した設計(壁面後退、建物の意匠、構造等仕様を統一した設計をいう。)に基づいて、おおむね同時期に各戸の敷地で行う建替えをいう。
第2章 補助金の内容及び補助対象事業
(補助金の内容)
第3条 補助金の交付の対象となる経費(以下「補助対象経費」という。)は、別表1に定めるとおりとする。
2 補助対象事業は、事業計画に適合するものでなければならない。
3 前項の規定にかかわらず、次に掲げる建替えを行う場合は、補助対象としない。
(1) 都市計画法(昭和43年法律第100号)第4条第6項に規定する都市計画施設区域内の建替え
(2) 都市再開発法(昭和44年法律第38号)第2条第1号に規定する市街地再開発事業等(予定も含む。)の計画区域として区長が認める区域内の建替え
第3章 補助金の交付対象者等
(補助金の交付対象者)
第5条 補助金の交付を受けることができる者は、補助対象事業を行う次の各号のいずれかに該当する者で、補助対象事業を行う土地又は建物の権利を2年以上有し、かつ住民税を滞納していないものとする。
(1) 個人
(2) 中小企業基本法(昭和38年法律第154号)第2条第1項に規定する中小企業者。ただし、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)第2条第3号に規定する宅地建物取引業者を除く。
(3) 一般社団法人又は一般財団法人
(4) 前3号に掲げる者のほか、木造住宅密集地域の住環境の改善に寄与する事業を行うもので区長が特に認めるもの
(補助金の額)
第6条 補助金の額は、予算の範囲内において、別表1に定めるとおりとする。
(家賃)
第7条 補助金の交付を受けた者は、補助金の交付を受けた建築物の賃貸住宅の家賃を、適正なものとしなければならない。
第4章 補助金の交付手続
(補助対象の確認)
第8条 建替え促進補助金の交付を受けようとする者は、建替えに着工する前に、建替え促進補助対象確認申請書(第1号様式)に区長が指定する関係書類を添えて区長に提出し、補助対象となるかどうかの確認を受けなければならない。
(補助金の交付申請)
第9条 補助金の交付対象とするとの通知を受けた者は、補助対象経費のうち、除却等費及び建築設計費については建替え工事着工後に、共同施設整備費については建替え工事完了後に、建替え促進補助金交付申請書(第4号様式)に区長が指定する関係書類を添えて区長に提出しなければならない。
2 前項の場合において、建替えの工事期間が2年度以上にわたるときは、共同施設整備に係る補助金の申請は年度ごとに行わなければならない。
(補助金の交付決定)
第10条 区長は、前条第1項に規定する申請書が提出されたときは、その内容を審査し、現場検査を行い、補助金の交付の可否及びその額を決定する。
(補助金の交付請求及び交付)
第11条 補助金の交付決定を受けた者(以下「補助事業者」という。)は、速やかに、建替え促進補助金交付請求書(第7号様式)を区長に提出しなければならない。
2 区長は、補助金交付請求書が提出されたときは、内容を審査し、速やかに補助金を交付するものとする。
(変更等の承認)
第12条 補助事業者が、申請書の内容を変更しようとするときは、建替え促進事業内容変更承認申請書(第8号様式)を区長に提出し、その承認を受けなければならない。
3 補助事業者が当該建替え工事をとりやめ、又は中止しようとするときは、建替え促進事業とりやめ等届出書(第11号様式)を区長に提出しなければならない。
(交付決定の取消し)
第13条 区長は、補助事業者が次の各号のいずれかに該当したときは、補助金の交付の決定の全部又は一部を取り消すことができる。
(1) 偽りその他不正な手段により補助金の交付決定を受けたとき。
(財産処分の制限)
第15条 補助事業者は、補助対象事業により取得し、又は効用を増加した土地、建築物及び共同施設を補助金の交付の目的に反して使用し、譲渡し、交換し、貸し付け又は担保に供しようとするときは、あらかじめ、建替え促進補助金財産処分承認申請書(第13号様式)に区長が指定する関係書類を添えて区長に提出し、区長の承認を受けなければならない。ただし、補助金の交付決定の日から5年を経過した場合は、この限りでない。
第5章 補則
(報告、指導等)
第16条 区長は、補助金の交付対象者に対し、この要綱に関する事項について、随時報告を求め、又は調査及び指導を行うことができる。
(補則)
第17条 この要綱の施行について必要な事項は別に定める。
付則
1 この要綱は、平成3年10月1日から適用する。
付則
(施行期日)
1 この要綱は、平成15年4月1日から適用する。
(経過措置)
2 この要綱の適用の際現にこの要綱による改正前の墨田区木造賃貸住宅地区整備促進事業補助金交付要綱(以下「旧補助金交付要綱」という。)第2条第8号に規定する金融機関等が旧補助金交付要綱第22条第2項の規定により補助対象事業を行う者に対して行っている融資については、この要綱の適用後も、なおその効力を有する。
3 前項の規定によりなおその効力を有することとされた旧補助金交付要綱第22条第2項の規定により金融機関等が補助対象事業を行う者に対して行っている融資については、旧補助金交付要綱第23条から第29条、第21号様式から第25号様式の規定は、この要綱の適用後もなおその効力を有する。
付則
この要綱は、平成23年4月1日から適用する。
別表1
経費区分 | 内容 | 補助対象額 | 補助金の額 |
除却等費 | 老朽建築物等の除却(整地費含む。)に要する費用 | 次に掲げる額のうち最低額 (1) 区長が別に定める除却単価に除却を行う建築物の延床面積を乗じて得た額 (2) 実際に除却等に要する額 | 補助対象額の3分の2以内の額 |
建築設計費 | 建替えに伴って必要な設計(工事監理費含む。)に要する費用の一部 | 次に掲げる額のうち最低額に国土交通大臣の定めた基準に基づき算定した補助対象面積率を乗じて得た額 (1) 建替え後の住宅部分に係る床面積(自己用住宅については、別表1―3に定めた算式により得た面積を補助対象面積に算入することができる。ただし、店舗及び工場部分は除く。)に区長が別に定める建設設計標準建設費単価並びに設計料率又は監理料率を乗じて得た額 (2) 実際に建築工事に要する額に区長が別に定める設計料率又は監理料率を乗じて得た額 (3) 実際に建築設計等に要する額 | 補助対象額の3分の2以内の額 |
共同施設整備費 | 建替えに伴って必要な次に掲げる共同施設の整備に要する費用の一部 |
| 補助対象額の3分の2以内の額 |
(1) 共同施設整備費 共用通行部分(廊下、階段、エレベーター等)の整備に要する費用 | 次に掲げる額のうち最低額に国土交通大臣の定めた基準に基づき算定した補助対象面積率を乗じて得た額 (1) 共用部分の床面積に区長が別に定める標準建設費単価を乗じて得た額 (2) 実際に建築工事(躯体工事及び仕上げ工事に限る。)に要する額に延べ面積に対する共用部分の割合を乗じて得た額 | ||
(2) 供給処理施設の整備に要する費用 (3) 空地整備費 屋外の通路、広場、緑地等の整備に要する費用。 | 次に掲げる額のうち最低額に国土交通大臣の定めた基準に基づき算定した補助対象面積率を乗じて得た額 (1) 区長が別に定める標準単価を用いて算出した額 (2) 実際に整備に要する額 |
注 建替え促進補助金の範囲は、建替え区分に応じて別表1―2のとおりとする。
別表1―2
| 個別建替え | 共同建替え | 協調建替え |
除却等費 | ○ | ○ | ○ |
建築設計費 | ○ | ○ | ○ |
共同施設整備費 | × | ○ | ○ |
別表1―3
| 設置施設 | 施設面積 | 補助対象面積に算入する面積 |
個別建替え | 自己用住宅併設 | 120m2未満 | 賃貸住宅各戸の合計面積の5分の1の面積と併設施設面積を比べて小さい方の面積 |
120m2以上 | 賃貸住宅各戸の合計面積の5分の1の面積と120m2を比べて小さい方の面積 | ||
共同又は協調建替え | 自己用住宅併設 | 120m2未満 | 施設面積 |
120m2以上 | 120m2 |
別表2
区分 | 建築物の要件 |
個別建替え | 1 耐火構造の住宅であること。 2 重ね建住宅、連続住宅又は共同住宅であること。 3 各戸が原則として、37m2以上120m2以下の床面積(共用部分の床面積を除く。)を有し、かつ2以上の居住室を有するものであること。ただし、単身者用住宅にあっては、原則として21m2以上の床面積を有し、かつ、1以上の居住室を有するものであること。 4 地上階数が3階以上であること。ただし、日照等周囲の住環境を良好に保つ上で地上階数3階以上の建物の建設が不適当である場合は、地上階数2階以上であること。 5 各戸は、台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を備えたものであること。 6 建築物壁面を道路境界線から50cm以上後退すること又は建築物の敷地面積の5％以上の一定のまとまりのある空地(緑地を含む。)を前面道路に接して確保すること。 7 建築物の形状、外壁等の色彩は、周辺の環境に配慮したものとすること。 8 賃貸住宅が2戸以上で、その床面積の合計が当該建築物の延べ面積のおおむね2分の1以上であること。 9 賃貸住宅のうち、世帯向け住宅の床面積の合計が延べ面積の概ね2分の1以上であること。 10 敷地面積が100m2以上であること。 11 次のいずれかの要件に合致すること。 (1) 事業計画において整備する路線に位置付けられた道路に接する建築物で、道路計画に基づき拡幅整備のため後退を行うこと。 (2) 事業計画において公園等の整備に寄与することによる建築物の建替えであること。 |
共同建替え | 1 複数の土地所有者等が共同して個別建替の1から7に掲げる要件に適合する建築物に建替えること。 2 敷地面積の合計が100m2又は都市計画において定められた建築物の敷地面積の最低限度の数値のうち、いずれか大きい数値以上であること。 |
協調建替え | 1 隣接する複数の土地所所有者等が一体性に配慮した設計に基づいて、各個の敷地において個別建替の1から7に掲げる要件に適合する建築物に建替えること。 2 複数の土地所有者等による建替の時期が異なる場合には、建替えの完了時期が3年以内であるもの。 3 複数の敷地面積の合計が200m2以上であり、かつそのそれぞれが原則として60m2以上であること。 |
注 耐火構造の住宅とは、建築基準法(昭和25年法律第201号)第2条第9号の2に規定するものをいう。
別表3
共用部分 | 共用部分は、原則として次に掲げる基準に適合したものでなければならない。 ① 廊下の幅及び床の仕上げは、高齢者等の通行に支障が生じないものであり、廊下に段差がある場合は、傾斜路が設けられていること。 ② 階段の踏面及びけあげの寸法並びに踏面の仕上げは、高齢者等の通行に支障が生じないものであること。 ③ 階段には、補助手すりが設けられていること。また、廊下は、少なくとも補助手すりを設けることができる構造のものであること。 ④ 廊下及び階段は、手すりの設置等落下防止のための措置が講じられたものであること。 ⑤ 共用出入口は、周辺からの見通しを確保するように努めること。また、主な出入口は、人の顔及び行動を明確に識別できる程度以上の照度を確保すること。 ⑥ エレベーターホールは、共用出入口や共用廊下等からの見通しを確保するよう努めること。また、人の顔及び行動を識別できる程度以上の照度を確保すること。 ⑦ エレベーターには、非常の場合において、押しボタン等によりかご内から外部に連絡し、又は外部の防犯ベルを鳴らすことができる装置を設置すること。また、かご及び昇降機の出入口の戸に、外部からかご内を見通せる窓を設置し、さらにかご内は、人の顔及び行動を明確に識別できる程度以上の照度を確保すること。 |
住戸部分 | 住戸内の各部は、原則として次に掲げる基準に適合したものでなければならない。 ① 床は、段差のない構造のものであること。ただし、浴室の出入口にあっては、動作の補助のための手すり(以下「補助手すり」という。)が設けられている場合はこの限りでない。 ② 出入口の幅及び配置並びに廊下の幅は、高齢者等の通行に支障が生じないものであること。 ③ 階段の踏面及びけあげの寸法並びに踏面の仕上げは、高齢者等の通行に支障が生じないものであること。 ④ ドアその他の出入口に設置する建具は、高齢者等の利用に配慮した把っ手の設置等の措置が講じられたものであること。 ⑤ 浴室及び階段には、補助手すりが設けられていること。また、玄関、便所、脱衣所、洗面所及び廊下は、少なくとも補助手すりを設けることができる構造のものであること。 ⑥ バルコニー及び窓は、手すりの設置等落下防止のための措置が講じられたものであること。 ⑦ バルコニーに面する住戸の窓のうち侵入が想定される階に存するものには、避難計画等に支障のない範囲において、防犯ガラス、又は防犯フィルム若しくは鍵付クレセントの設置等、侵入の防止に有効な措置を講じること。 ⑧ 各住戸の玄関扉の鍵は、ピッキング、サムターン回し、カム送り解錠等による解錠を困難にしたものとすること。また、玄関の外側と室内との通話機能を有したインターホン等を設置すること。 ⑨ 化学物質の発散に対する衛生上の支障の防止に関する措置として、各住戸の内装(居室の壁、床及び天井並びにこれらの開口部に設けられる戸、その他の建具の室内に面する部分)の仕上げに「住宅の品質確保の促進に関する法律(平成11年法律第81号)」第3条第1項の規定に基づく評価方法基準(平成13年国土交通省告示第1347号)第5の6の6―1(2)イ②の特定建材を使用する場合にあっては、同(3)ロの等級3の基準が満たされていること。 |
別表4
以下の敷地面積区分に応じた緑化基準(屋上緑化及び壁面緑化を含む。)を満たすこと。なお、法定建ぺい率には、角地等の緩和規定による割合を含むものとし、また、法定建ぺい率が90％を超える敷地については、以下の算定式における法定建ぺい率を90％とする。 ① 敷地面積が100m2以上1,000m2未満の場合(ただし、敷地の使用又は周囲の状況その他の理由により、以下の基準の適用が困難な場合は、この限りでない。) 緑化面積は、以下のア～ウのうち、いずれか小さい面積以上とすること。 ア 敷地面積×(1－法定建ぺい率)×α イ 敷地面積×(1－0.8)×α ウ (敷地面積－建築面積)×α | |||||
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| 敷地面積 | 100m2以上200m2未満 | 200m2以上300m2未満 | 300m2以上1,000m2未満 |
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α | 0.1 | 0.2 |
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② 敷地面積が1,000m2以上の場合 緑化面積は、アかイのうち、いずれか小さい面積以上とすること。 ア (敷地面積－建築面積)×0.3 イ (敷地面積－(敷地面積×法定建ぺい率×0.8))×0.3 | |||||
(注) 緑化面積の算出は、「東京における自然の保護と回復に関する条例」に基づく緑化計画書制度における算出方法による。
様式 省略