○墨田区高齢者向け優良賃貸住宅制度実施要領
平成15年3月14日
14墨都住第753号
(目的)
第1条 この要領は、墨田区高齢者向け優良賃貸住宅制度要綱(平成15年3月10日14墨都住第717号。以下「要綱」という。)第43条の規定に基づき、墨田区高齢者向け優良賃貸住宅制度の実施の細目を定めることを目的とする。
(事業適用者の選定申請書)
第2条 要綱第6条第2項に規定する申請書は、第1号様式とする。
(添付資料)
第3条 要綱第6条第3項に規定する図書とは、次に掲げるものとする。
(1) 最寄駅から建設地までの案内図(A4サイズ)
(2) 建設地を中心とした配置図(1／1500～2500、A4サイズ)
(入居者及び同居者の資格)
第4条 要綱第6条第4項第5号ウに規定する要件とは、次に掲げるものとする。
(1) 入居者が、申込時において墨田区内に引き続き1年以上居住しており、そのことを住民票等で証明することができること。
(2) 同居する者がない者(身体上又は精神上著しい障害があるために常時の介護を必要とし、かつ、居宅においてこれを受けることができず、又は受けることが困難であると認められる者を除く。以下同じ。)であること。
(3) 同居する者が配偶者(婚姻の届け出はしていないが、事実上夫婦と同様の関係にある者を含む。以下同じ。)、60歳以上の親族(配偶者は除く。以下同じ。)又は入居者が病気にかかっていることその他特別の事情により当該入居者と同居させることが必要であると区長が認められる者であること。
(4) 墨田区高齢者向け優良賃貸住宅に入居を申し込む者又はその者と同居する者が外国人である場合には、要綱第6条第4項第5号に規定する入居資格のほか、次のいずれかに該当すること。
ア 出入国管理及び難民認定法(昭和26年政令第319号)第19条の3に規定する中長期在留者
イ 日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法(平成3年法律第71号)第3条、第4条及び第5条に規定する特別永住者として永住することが出来る者
(5) 入居対象者の所得基準が、487,000円以下であること。
(6) その他区長が必要と認める要件を満たしていること。
(敷地に係る権利)
第5条 要綱第6条第4項第11号に規定する要件とは、次に掲げるものとする。
(1) 墨田区高齢者向け優良賃貸住宅供給助成事業のための借地であり、かつ、土地所有者が墨田区高齢者向け優良賃貸住宅事業の継続について協力する旨を契約上明記すること。
(2) 地上権又は賃借権が転貸でないこと。
(3) 建物の登記をするなど法律上の対抗要件を具備すること。
(4) 無断譲渡の禁止事項が契約に入っていること。
(5) 増改築禁止事項が契約にないこと、又は増改築について当事者が協議し、土地所有者は特段の事情がない限り増改築につき承諾を与える旨の条項が契約に入っていること。
(6) 土地所有者が個人の場合には、相続開始後の相続財産管理人を定めておく旨の条項が契約に入っていること。
(7) 借地人に著しく不利な契約条件が定められていないこと。
(8) 当該権原が、当該賃貸住宅の整備及び管理に要する期間よりも長期に渡って設定されていること。
(賃貸住宅に係る権利)
第6条 要綱第6条第4項第12号に規定する要件とは、次に掲げるものとする。
(1) 墨田区高齢者向け優良賃貸住宅供給助成事業のための借家であり、かつ、建物所有者が墨田区高齢者向け優良賃貸住宅事業の継続について協力する旨を契約上明記すること。
(2) 無断譲渡の禁止事項が契約に入っていること。
(3) 増改築禁止事項が契約にないこと、又は増改築について当事者が協議し、建物所有者は特段の事情がない限り増改築につき承諾を与える旨の条項が契約に入っていること。
(4) 建物所有者が個人の場合には、相続開始後の相続財産管理人を定めておく旨の条項が契約に入っていること。
(5) 賃貸住宅を有する者が賃貸住宅の敷地である土地の区域内の土地について建物の所有を目的とする地上権、賃借権又は使用貸借による権利を有する者である場合には、その権限が当該賃貸住宅の整備及び管理に要する期間よりも長期にわたって設定されていること。
(6) 当該権原が、当該賃貸住宅の整備及び管理に要する期間よりも長期にわたって設定されていること。
(計画の認定申請書)
第8条 要綱第8条第3項に規定する申請書は、第4号様式とする。
(添付図書)
第9条 要綱第8条第8項に規定する図書とは、次に掲げるものとする。
(1) 供給計画に関する調書
(2) 連絡先一覧
(3) 委任状「手続き申請用」
(4) 墨田区高齢者向け優良賃貸住宅建設等基準チェックリスト
(5) 近傍同種の住宅家賃調べ
(6) 資金収支計画及び損益計画(以下「事業収支計画」という。)を記載した書類
(7) 敷地周辺図(1：10,000程度の地図で、縮尺、方位及び鉄道駅が入ったもの)
(8) 敷地周辺地図(1：2,500程度の)
(9) 計画地の法務局公図
(10) 計画地の登記事項証明書
(11) 計画建物の登記事項証明書(改良の場合のみ)
(12) 計画地全部の固定資産税評価証明書
(13) 設計図面一式
(14) 計画建物の日影図
(15) 計画地の現況写真
(16) 認定を申請しようとする者の印鑑登録証明書(必要に応じて承諾書、委任状)
(17) 認定を申請しようとする者が土地所有者でない場合、建物の所有を目的とする地上権、賃借権又は使用賃借による権利に係る土地所有者との間の契約書の写し
(18) 認定を申請しようとする者が計画建物所有者でない場合、計画建物所有者と計画建物の所有を目的とする地上権、賃借権又は使用賃借による権利に係る計画土地所有者との間の契約書の写し(改良の場合のみ)
(19) 認定を申請しようとする者が計画建物所有者でない場合、認定を申請しようとする者が当該事業を行うことについて計画建物所有者が承諾したことを証する書類(改良の場合のみ)
(20) 緊急時対応サービス及び安否確認サービス以外の生活支援サービスの概要書
(21) 第62条に規定する前払金方式を採用する場合は、その概要書
(22) 認定を申請しようとする者が法人の場合、定款等の写し
(23) 管理者に関する調書
第10条 削除
第11条 削除
第12条 削除
(居住水準の確保)
第13条 墨田区高齢者向け優良賃貸住宅の供給を行う者は、その供給に当たっては、居住水準の確保のため、世帯人員に応じた適切な住戸の規模となるよう努めるものとする。
2 前項に基づく世帯人員に応じた適切な住戸の規模は次のとおりとする。
世帯人員(人) | 1 | 2 |
専用面積(m2) | 25～ | 29～ |
3 公募条件等により必要と認めた場合には、前項の世帯人員を変更することができるものとする。
(緊急時対応サービス)
第14条 緊急時対応サービスについては、次に掲げる要件を満たすものとする。
(1) 墨田区高齢者向け優良賃貸住宅整備基準(平成15年3月14日14墨都住第753号)第26条に定める緊急通報装置を設置すること。
(2) 賃貸住宅の管理者又は社会福祉施設、民間の警備業者等との提携等により、入居者及び同居者からの夜間をも含む緊急時の通報を受けて、一時的対応、医療機関等への緊急連絡等を的確に行う体制を備えているものであること。
(安否確認サービス)
第15条 安否確認サービスについては、次に掲げる要件を満たすものとする。
(1) 入居者の希望に応じて、定期的に入居者及び同居者の安否を確認することができる体制を備えているものであること。
(2) 安否確認サービスの提供方法が、入居者のプライバシーに配慮したものであること。
(供給計画の変更)
第16条 認定事業者は、要綱第10条第1項の規定による供給計画の変更を行おうとするときは、第5号様式により、区を経由して都知事に変更の認定を申請するものとする。
(供給計画の軽微な変更)
第17条 要綱第10条第1項の軽微な変更とは、次に掲げるものとする。
(1) 着工前の建設戸数の変更のうち、5分の1未満の戸数減の変更(変更後の戸数が5戸以上である場合に限る。)
(2) 賃貸住宅の整備の実施時期の変更のうち、整備の着手又は完了の予定年月日の6月以内の変更(変更時期が年度を越えない場合に限る。)
(3) 認定事業者及び要綱第3条第1項第10号に規定する管理者(以下「管理者」という。)の氏名又は名称の変更
(4) 事業の対象となる賃貸住宅の所在地の住居表示の変更
(5) 資金計画の変更で、増減額が変更前の額の2割に満たないもの。
(公募の例外)
第18条 要綱第15条第1項に規定するその他特別な事情とは、次に掲げるものとする。
(1) 公営住宅法(昭和26年法律第193号)第2条第15号に規定する公営住宅の建替事業に伴う公的住宅の除却
(2) 都市計画法(昭和43年法律第100号)第59条の規定に基づく都市計画事業、土地区画整理法(昭和29年法律第119号)第3条第3項若しくは第4項の規定に基づく土地区画整理事業、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法(昭和50年法律第67号)に基づく住宅街区整備事業又は都市再開発法(昭和44年法律第38号)に基づく市街地再開発事業の施行に伴う住宅の除却
(3) 土地収用法(昭和26年法律第219号)第20条(第138条第1項において準用する場合を含む。)の規定による事業の認定を受けている事業又は公共用地の取得に関する特別措置法(昭和36年法律第150号)第2条に規定する特定公共事業の執行に伴う住宅の除却
(4) その他区長が認める特別な事情
(公的機関)
第19条 要綱第16条第3項に規定する公的機関とは、次に掲げるものとする。
(1) 区
(2) 区が出資若しくは拠出又は関与する公益法人で、区長が認めるもの
(公募の広告)
第20条 公募を実施する場合には、公的機関又は管理者が申込パンフレットの作成を行うものとし、管理者は、パンフレットの頒布を行うほか現地での掲示、新聞への掲載等を行い、都及び区は、広報等により広告を行うものとする。
2 前項の広告は、入居の申込みの期間の初日から起算して少なくとも1週間前に行うものとする。
3 管理者は墨田区高齢者向け優良賃貸住宅の入居者を募集する際には、募集を開始する日の3か月前までに当該住宅の存する区長に要綱第15条第3項各号による事項及び募集方法を届け出なければならない。
(選定の特例)
第21条 要綱第18条の特に居住の安定を図る必要がある者等で実施要領に定める基準とは、次に掲げるとおりとする。
(1) 申込者本人が、障害者又は身体機能の低下が著しいものがある者(以下「障害者等」という。)又は同居者が障害者等であること。
(2) その他区長が必要と認める基準に該当すること。
2 前項の規定に該当する者については、公募に当たって、別途の抽選により入居者を選定することができるものとする。
(優遇抽選)
第22条 前条第1項第1号の規定において、障害者等とは、次のいずれかに該当する者をいう。
(1) 身体障害者手帳の交付を受けている4級以上の障害者
(2) 重度又は中度の知的障害者(愛の手帳の交付を受けている場合は、総合で3度以上)
2 要綱第18条の実施要領に定める範囲内の戸数の住宅で、前条に該当する者については、公募総数の範囲内で優遇枠を設けて公募ができるものとする。
3 管理者(要綱第29条第3号から第7号までのいずれかに該当する場合は、公的機関)は、優遇枠が埋まらないことが判明した場合は、ただちに当該優遇枠を解除し、一般枠とする。
(入居の申込み)
第23条 入居の申込みは、公募を行う者が定める申込書により行うものとする。
2 入居の申込みは、同一の募集パンフレットにつき1世帯1通のみとする。
(守秘義務)
第24条 管理者は、管理業務を通じて知り得た申込者の個人情報を他に漏らしてはならない。
(抽選の方法)
第25条 要綱第16条第1項の抽選は、公開して行うものとする。
(補欠者の選定)
第26条 要綱第16条第1項の規定により入居予定者を選定する場合は、同時に補欠者を抽選により選定し、その順位を定めるものとする。
(空き家募集)
第27条 空き家となった住宅の入居者の選定は、原則として新築の住宅と同様に公募及び抽選を行う。ただし、管理者(要綱第29条第3号から第7号までのいずれかに該当する場合は、公的機関)は、必要に応じて、空き家発生以前にその管理する墨田区高齢者向け優良賃貸住宅の空き家入居予定者をあらかじめ選定し、登録することができる。
2 管理者は、前項の空き家入居予定者をあらかじめ選定し登録した場合は、空き家の発生に応じて抽選を行い、入居者の選定を行うなど入居機会の公平性を確保するものとする。
3 管理者は、新築募集を行っても資格を有する入居者が確保出来ない場合当該空き家を当該資格を有する者で東京都内に居住しており、そのことを住民票等で証明することができる者を入居者とすることができる。
2 先着順受付の申込先は管理者とし、管理者が要綱第29条第3号から第7号までのいずれかに該当する場合、申込みがあったときは、管理者は直ちに公的機関に連絡を行う。
3 管理者が常時募集を行っても、3か月以上第4条第1項に規定する資格を有する入居者を確保することができない場合については、要綱第17条の定めるところにより、当該空き家を当該資格を有する者以外の者に賃貸することができる。
4 前2項の場合における入居者の決定は、新築の住宅と同様とする。
5 都内在住者でも入居者とすることができる。
(入居者の審査)
第29条 要綱第16条第2項の年齢等を証明する書類は、次に掲げるものとする。管理者(要綱第29条第3号から第7号までのいずれかに該当する場合は、公的機関)は、これらの書類により入居申込者が要綱第6条第4項第5号及びこの要領第4条に規定する資格を具備するか否かについて審査し、適格と認めた場合には、その者を審査合格者として決定する。
(1) 入居者及び同居者の住民税課税(非課税)証明書(扶養の内訳が記載されているもの)
(2) 入居者及び同居者の住民票の写し
(3) その他公的機関が指示する書類
2 公的機関は、前項に規定する手続を行った場合には、その結果を速やかに管理者あて通知するものとする。
3 管理者は、審査合格者と賃貸借契約の締結の手続を行い、その結果について速やかに区長及び区を経由して都知事に報告しなければならない。
(入居契約締結前の説明等)
第30条 要綱第21条第1項に規定するその他入居契約に係る重要な事項は、次に掲げるものとする。
(1) 認定事業者(管理を委託若しくは転貸している場合は、管理者。以下同じ。)が管理を委託する場合は、管理を受託する者(以下「管理受託者」という。)の住所及び氏名
(2) 認定事業者が管理を受託する場合は、管理受託者が行っている主な事業の概要
(3) 墨田区高齢者向け優良賃貸住宅の名称、所在地及び交通の便
(4) 賃貸住宅等の概要
ア 敷地面積、建築面積、延べ面積、構造、階数及び戸数
イ 住戸専用部分の仕様
ウ 住宅の共用部分、入居者の共同の福祉のために必要な施設及び高齢者等向け設備
エ 完成時期及び入居可能時期
オ 敷地の権原に関する事項
カ 建物の権原に関する事項(改良の場合)
(5) 提供される緊急時対応サービス及び安否確認サービスの概要
ア 緊急時対応及び安否確認サービスの内容
イ 緊急時対応及び安否確認サービスの提供方法(額及び契約方法、期間など)
(6) 必要に応じて提供が可能な、その他の生活支援サービスの概要
ア その他の生活支援サービスの内容
イ その他の生活支援サービスの提供方法(額及び契約方法、期間など)
(7) 家賃(前払金方式を採用する場合においては、終身にわたって受領すべき家賃の全部を一括して受領する場合はその前払金の額及び要綱第20条に規定する前払家賃の算定の基礎となる家賃の月額(以下「前払家賃算定基礎額」という。)、終身にわたって受領すべき家賃の一部を一括して受領する場合はその前払金の額、前払家賃算定基礎額及び毎月の支払額、認定事業者が要綱第38条の規定により家賃を減額する場合にあっては家賃及び第56条の入居者負担額)、共益費及びサービス費の額及び支払方法
(8) 高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。以下「法」という。)第11条に規定する家賃債務保証を利用する場合にあっては、その利用額及び保証内容
(9) 前払金方式を採用する場合の退去時の払戻金に関する事項
ア 要綱第20条第2項に定める退去時の払戻金相当額の算定方法
イ 高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第115号。以下「規則」という。)第36条及び要綱第20条第2項に定める払戻金相当額の保全措置
ウ 払戻金の支払時期
(10) 入居・退去に関する事項
ア 入居者及び同居者の資格
イ 名義承継の認められる事由
ウ 要綱第21条第2項の入居を体験する機会を設ける場合にあっては、その内容
エ 契約の解除事由
オ 連帯保証人又は身元引受人等を求める場合にあっては、その条件、義務等
カ 入居状況
キ 管理の体制
(11) 墨田区高齢者向け優良賃貸住宅の管理の期間
(賃貸借契約)
第31条 認定事業者は、契約の締結前に要綱第22条に規定する賃貸借契約の契約書を区長及び区を経由して都知事に提出するものとする。
(名義承継)
第32条 同居者は、要綱第23条の規定にかかわらず、次のいずれかに該当するときに限り、入居者の名義承継(以下「名義承継」という。)を申請することができるものとする。
(1) 入居者が死亡し、又は入居者が離婚若しくは離縁等により住宅を退去した場合に、入居当初から同居している配偶者又は高齢者が承継するとき。
(2) 入居者が、失踪、拘禁、疾病等による長期不在の場合又は行為能力の喪失その他区長が認める前号に準じた特別の事情がある場合に、入居当初から同居している配偶者又は高齢者が承継するとき。
2 同居者は、前項の申請をするときは、管理者に次に掲げる書類を添えて申請しなければならない。
(1) 入居者と名義を承継しようとする者の住民票の写し
(2) 名義を承継しようとする者の住民税課税(非課税)証明書(扶養の内訳が記載されているもの)
(3) その他管理者が承継を認めるのに必要な書類
3 管理者は、同居者から名義承継の申請があったときは、その内容を審査し、第1項各号のいずれかに該当し、かつ、適当と判断される場合は、名義承継を認めるものとする。
(同居の承継)
第33条 入居者は、入居当初からの同居者以外の者を同居させようとするとき(出生の場合を除く。)は、あらかじめ管理者に同居の申請をしなければならない。
2 入居者は、前項の申請をするときは、管理者に次に掲げる書類を添えて申請しなければならない。
(1) 入居者と同居させようとする者との続柄を証明する書類
(2) 次項第2号に該当する場合は、当該事情を証明する書類
(3) 同居させようとする者の住民税課税(非課税)証明書(扶養の内訳が記載されているもの)
(4) その他管理者が同居を認めるのに必要な書類
3 管理者は、入居者から同居の申請があったときは、その内容を審査し、次の各号のいずれかに該当し、かつ、住宅の管理上支障がないと認められる場合は、同居を承認することができるものとする。
(1) 同居しようとする者が入居者の配偶者又は3親等以内の高齢者であるとき。
(2) その他同居を必要とする特別の事情があるとき。
(世帯員変更届等)
第34条 入居者は、結婚、離婚、出産、死亡、転出又は氏名変更等入居者及び同居者に増減その他の変更が生じたときは、管理者に住民票の写しその他関係事実を証明する書類を添えて届け出なければならない。
(入居者)
第35条 入居者は、入居の日から30日以内に入居者及び同居者の住民票の写しを添えた入居届を管理者に提出しなければならない。
(退去届)
第36条 入居者は、住宅を退去する場合は、退去届を管理者に提出しなければならない。
2 管理者は、入居者から退去届が提出されたときは、速やかに区長に報告するものとする。
3 管理者が要綱第29条第3号から第7号のいずれかに該当する場合は、管理者は入居者からの退去届に基づき、空き家入居者についてのあっせん依頼を公的機関に行うものとする。
(賃貸条件の制限)
第37条 要綱第24条の実施要領に定める費用とは、次に掲げるものとする。
(1) 共益費
(2) 緊急時対応サービス及び安否確認サービスの費用
(3) 相談助言サービス等の費用
(賃貸借契約の解除)
第38条 要綱第19条の規定に基づき契約の解除をしなければならない場合とは、入居者が自ら所得の額や年齢について偽った場合等とする。
(社会福祉法人の基準)
第39条 要綱第29条第4号に規定する賃貸住宅の管理業務の体制等についての基準とは、次に掲げるものとする。
(1) 最近5年間、社会福祉法(昭和26年法律第45号)等の法令に違反していないこと。
(2) 経営状況が健全であり、過去3年間の経営収支が黒字であること。
(3) 十分な資力を有すること。
(4) 入所型社会福祉施設又は有料老人ホームの管理について十分な経験を有し、下記の項目に該当すること。
ア 入所型社会福祉施設又は有料老人ホームの定員数又は病床数に賃貸住宅の管理戸数を加えたものが、100を超えていること。
イ 上記施設の経営を引き続き6年以上行っていること。
(5) 要綱第31条に定める管理業務を自ら行うことができること。
(6) 賃貸住宅の管理について十分な組織及び人員を配置できること。
(7) 都内に本部事務所及び施設を有し、住宅管理上迅速な対応をとることが可能であること。
(8) その他区長が必要と認める基準を満たしていること。
(民間法人の基準)
第40条 要綱第29条第6号に規定する賃貸住宅の管理業務の体制等についての基準とは、次に掲げるもの又は東京都都民住宅制度要綱(平成5年7月30日5住開都第352号)第10により指定する法人(以下「指定法人」という。)であることとする。
(1) 最近5年間、国土利用計画法(昭和49年法律第92号)及び宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)等の法令(以下「関連法規」という。)に違反していないこと。
(2) 経営状況が健全であり、過去2か年の経営状況が黒字であること。ただし、赤字があった場合でも、経営状況等の極端な悪化がなく、かつ、親会社があり、十分な経営支援が可能な場合は、この限りでない。この場合においては、当該親会社の経営状況の分かる書類及び念書を添付すること。
(3) 十分な資力を有し、資本金又は自己資本の額の合計が1,000万円以上であること。ただし、この条件を満たさない場合でも、密接な資本提携関係を有する親会社があり、その資本金又は自己資本の額が上記条件を満たしていれば、その限りでない。
(4) 賃貸住宅の管理について十分な経験を有し、次の3点を満たしていること。
ア 管理戸数が概ね100戸を超えていること。
イ 賃貸住宅の管理業務を引き続き3年以上行っていること。
ウ 耐火構造又は準耐火構造の住宅を管理していること。
(5) 要綱第31条に定める管理業務を、自社、管理業務の再委託を受ける自社の関連会社等で全て行っていること。
(6) 賃貸住宅の管理について十分な組織及び人員を有していること。
(7) 都内に事務所又は事業所を有しており、住宅管理上迅速な対応をとることが可能であること。
(8) その他区長が必要と認める基準を満たしていること。
(医療法人の基準)
第41条 要綱第29条第7号に規定する賃貸住宅の管理業務の体制等についての基準とは、次に掲げるものとする。
(1) 最近5年間、医療法(昭和23年法律第205号)、介護保険法(平成9年法律第123号)、社会福祉法(昭和26年法律第45号)、老人福祉法(昭和38年法律第133号)、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)等の法令に違反していないこと。
(2) 経営状況が健全であり、過去3年間の経営が安定していること。
(3) 十分な資力を有すること。
(4) 要綱第31条に定める管理業務を自ら行うことができること。
(5) 賃貸住宅の管理について十分な組織及び人員を配置できること。
(6) 都内に事務所及び施設を有し、住宅管理上迅速な対応をとることが可能であること。
(7) その他区長が必要と認める基準を満たしていること。
(管理者の業務)
第42条 要綱第31条の規定により管理者が行う管理業務の内容は、別表1のとおりとする。
2 管理者は、4月、7月、10月及び1月の各月初日における当該物件の工事進捗状況を確認の上、管理開始予定日を区長及び区を経由して都知事に報告しなければならない。
3 管理者が要綱第29条第3号から第7号までのいずれかに該当する場合は、管理開始予定日に間に合うように、入居者の公募依頼を公的機関に提出しなければならない。
4 管理受託者及び墨田区高齢者向け優良賃貸住宅を転貸して管理する者(以下「転貸事業者」という。)は、認定事業者の委託を受けて、要綱第38条に規定する補助金の申請及び請求に関する業務を代行する。
5 管理者は、共益費その他入居者が負担すべき金額(以下「共益費等」という。)を設定し、又は変更する場合は、区長及び区を経由して都知事に報告しなければならない。また、共益費等の収支について、年1回、入居者に報告しなければならず、共益費等を変更する場合は、変更実施日の1か月前までに入居者に周知しなければならない。
(認定事業者の維持・修繕)
第43条 要綱第32条第2項の規定により認定事業者が行う維持・修繕は、別表2に掲げるものとし、認定事業者がその費用負担により行うものとする。
(事業収支計画の策定等)
第44条 要綱第33条第1項の実施要領に定める事項は次に掲げるものとする。
(1) 長期安定的な経営が可能な計画とすること。
(2) 30年以上の長期計画とすること。
(3) 適切かつ実行可能な事業計画に基づくものであること。
(4) 長期推計に基づく入居時平均年齢、男女別、単身者率、入退去率及び入居者数を勘案すること。
(5) 借入金の返済に当たっては、無理のない計画となっていること。
(6) 単年度損益及び累計損益の黒字転換の年次が適切であること。
(7) 常に適正な資金残高があること。
(8) 建物の修繕、設備・備品等の更新の費用を見込むこと。
(事業開始後の経営方針)
第45条 要綱第33条第2項の実施要領に定める事項は次に掲げるものとする。
(1) 流動性、収益性、安定性、資金関係等の観点から、単年度の財務内容が適正であること。
(2) 単年度の財務諸表が、資金収支計画、損益計画と比較して乖離がある場合には、その原因を解明し、必要な措置を講ずること。
(3) 事業収支計画は、少なくとも3年毎に見直すこと。
(4) 剰余金は適切に留保すること。
(5) 資金を運用する場合は、安全確実な方法を選択すること。
(状況報告)
第46条 管理者は、この要領に定めがある事項及びその他の事項について、入居者から申請又は届出があった場合には、区長及び区を経由して都知事に報告するものとする。
2 認定事業者は、要綱第41条に基づき区長から求められたときは、高齢者向け優良賃貸住宅の建設等及び管理の状況を報告しなければならない。
(管理委託契約の内容等)
第47条 要綱第25条に規定する管理委託契約の契約書は、契約の締結前に区長及び区を経由して都知事に提出するものとする。
(委託料)
第48条 認定事業者は、管理受託者に対し、第42条に掲げる管理業務に対する委託料を支払わなければならない。
2 委託料は、認定事業者と管理受託者との協議により決定する。
3 委託料は、物価変動等の事由があったときには、委託者と管理受託者の協議により改定することができる。
4 委託料は、原則として1月を単位として毎月支払うものとする。ただし、委託期間が1月に満たない場合には、1月を30日とした日割計算により当該委託期間分について支払うものとする。
(委託契約の解除)
第49条 委託契約が解除された場合には、認定事業者は、委託業務を解除時の状態で管理受託者から引き継ぐものとする。この場合において、認定事業者は、速やかに墨田区高齢者向け優良賃貸住宅の管理者になりうる者に、当該墨田区高齢者向け優良賃貸住宅を借上げ又は管理を受託させなければならない。ただし、認定事業者自身が墨田区高齢者向け優良賃貸住宅を管理することができる場合には、この限りでない。
(借上型住宅の借上対象)
第50条 借上型高齢者向け優良賃貸住宅の借上対象は、住宅及び当該住宅に附帯する共同施設(高齢者の生活支援施設を含む。)とする。ただし、専ら入居者が専用して使用する駐車場等を除く。
(借上型の供給に係る契約書の内容)
第51条 要綱第26条に規定する賃貸借契約(以下「借上契約」という。)の契約書は、借上契約の締結前に区長及び区を経由して都知事に提出するものとする。
(借上賃料)
第52条 借上型高齢者向け優良賃貸住宅の借上賃料は、家賃、第42条に定める業務の委託料及び借上げ事務費を勘案の上、認定事業者と借上者との協議により決定する。
2 借上賃料は、要綱第37条第2項に規定する家賃の変更等があったときは、必要に応じて改定することができる。
3 借上賃料は、原則として1月を単位として毎月支払うものとする。ただし、借上期間が1月に満たない場合には、1月を30日とした日割計算により当該借上期間分について支払うものとする。
(住宅の返還及び地位の承継)
第53条 借上契約の期間満了又は解除のときは、借上者は墨田区高齢者向け優良賃貸住宅を認定事業者に返還するものとし、当該墨田区高齢者向け優良賃貸住宅に継続して入居者がいる場合には、認定事業者は借上者と入居者との間の賃貸借契約に基づく当該入居者の賃貸人たる地位を承継するものとする。
2 前項の場合にあっては、認定事業者は、入居者の敷金及び入居者への敷金返還義務を借上者より引き継ぐものとする。ただし、当該敷金には利息を付さないものとする。
3 第1項に規定する場合において、墨田区高齢者向け優良賃貸住宅が借上契約の解除により認定事業者に返還される場合には、認定事業者は、速やかに墨田区高齢者向け優良賃貸住宅の管理者になりうる者に、当該墨田区高齢者向け優良賃貸住宅を借り上げ、又は管理を受託させなければならない。ただし、認定事業者が墨田区高齢者向け優良賃貸住宅を管理することができる場合には、その限りでない。
2 家賃を決定する際には、区長の承認を要するものとし、管理開始の3か月前に、認定事業者は、前項に定める家賃限度額の計算書及び市場家賃の調査結果を添えて区長あてに家賃の承認の申請を行うものとする。
3 管理者が要綱第29条第3号から第7号までのいずれかに該当する場合は、前項における市場家賃の調査は公的機関が認定事業者の依頼を受け、行うものとする。
(家賃の変更)
第55条 認定事業者は、2年に1度、第54条第2項の規定による家賃限度額の計算書の作成及び市場家賃調査を行い、区長あてに報告する。
2 区長は、前項の報告があった場合において、当該高齢者向け優良賃貸住宅の家賃を見直す必要があると認めるときは、認定事業者に対し、家賃の変更を求めることができる。
3 家賃の変更を行う際には、認定事業者は、区長に変更申請を行い承認を受けなければならない。
4 区長及び認定事業者は、特別の事情により家賃を変更する必要が生じたときは、第2項の規定にかかわらず、家賃の変更について協議を行うことができるものとする。
(入居者負担額の報告)
第56条 管理者は、認定事業者が要綱第38条の規定により家賃を減額する場合は、管理開始の3か月前に、墨田区高齢者向け優良賃貸住宅制度補助要領(平成15年3月14日14墨都住第753号。以下「区補助要領」という。)第32条第3項第1号に規定する入居者の所得区分ごとに算定した入居者負担基準額と入居者の負担する額(以下「入居者負担額」という。)を、区長に報告しなければならない。
(収入を証明する書類の提出)
第57条 入居者は、認定事業者が要綱第38条の規定により家賃を減額する場合は、毎年度、収入を証明する書類等(以下「収入証明書等」という。)を、認定事業者を通じて区長の定める期日までに区長に提出しなければならない。
2 前項の収入証明書等は、次に掲げるものとする。
(1) 入居者及び同居者全員の住民税課税(非課税)証明書(扶養の内訳が記載されているもの)
(2) 世帯員入居者及び同居者全員の住民票の写し
(3) その他区長が必要と認める書類
3 収入証明書等のうち住民税課税証明書は、第1項に規定する提出期限の前年の所得に基づくものであることを要する。
5 認定事業者は、入居者が第1項に規定する収入証明書等を区長に提出しない場合は、家賃の減額を行わないものとする。
(収入認定)
第58条 区長は、新たに入居する者及び入居者から第57条に規定する収入証明書等を受理したときは、その内容を審査して入居者の収入を認定する。
(入居者負担額の決定)
第59条 区長は、第58条の規定による収入の認定後、区補助要領第32条第3項第1号に規定する所得区分ごとの収入基準に従い各入居者の所得区分を決定し、入居者負担額を決定する。入居者負担額は、家賃から区補助要領第32条第1項の規定に従い算出した月当たりの家賃減額補助金額を差し引いたものとする。
2 前項の規定にかかわらず、新築の高齢者向け優良賃貸住宅に入居する者については、募集時に適用されていた収入基準を用いて、各入居者の所得区分を決定する。
3 新たな入居者負担額は、収入の認定を行う年の4月1日から適用されるものとする。ただし、その日の前日までに住宅の管理開始日から起算して1年を経過する日が到来しない住宅の入居者にあっては、入居時の入居者負担額を引き続き適用するものとする。
4 前項の規定にかかわらず、新築の高齢者向け優良賃貸住宅に新たに入居する者の入居者負担額は、入居の日から適用するものとする。
(入居者負担額の決定通知)
第60条 区長は、第59条の規定により入居者負担額を決定したときは、入居者負担額、家賃、入居者負担額適用期間その他必要な事項を入居者に通知するとともに、家賃減額補助の通知を管理者及び認定事業者にするものとする。
(入居者負担額の変更)
第61条 区長は、第60条の入居者負担額適用期間内に、収入の変動を証明する書類等により入居者負担額の変更の必要があると認められるときは、収入認定を変更することができる。
(前払金方式)
第62条 管理者が法第56条の認可を受けて賃借人に賃貸する場合に限り、月払い方式に代えて、終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領する方式(以下「前払金方式」という。)を採用することができる。
(払戻金の保全措置)
第63条 要綱第39条第2項第2号に規定する払戻金の保全措置とは、規則第64条及び同条に基づき国土交通大臣が定める措置をとることとする。
(管理台帳)
第64条 区長は、次の項目を含む管理台帳を作成し、毎年更新し、管理するものとする。
(1) 住宅に関する事項
ア 所在地
イ 所有者
ウ 管理者
エ 敷地面積
オ 住棟数
カ 構造
キ 戸数
ク 床面積(住戸専用面積、共用部分面積及びバルコニー部分面積)
ケ 限度額家賃(1m2当たり)
コ 家賃(1m2当たり、前払家賃を受領するにあっては、算定の基礎となる1m2当たりの家賃の月額、想定居住期間、想定居住期間に係る前払家賃の額、想定居住期間を超えて居住する場合の前払家賃の額、家賃の額の改定の方法、1m2当たりの月払家賃の額)
サ 管理開始時期
シ 管理期間
ス 管理業務の委託契約料(該当する供給方式の場合)
セ 借上料(該当する供給方式の場合)
ソ 都補助要領第33第3項第3号に規定する市長村立地係数
(2) 入居者に関する事項
ア 入居者の有無
イ 名義人の氏名
ウ 入居募集年度
エ 入居時期
オ 世帯構成(世帯人数、60歳以上の者の人数)
カ 住戸専用面積
キ 所得及び所得区分
ク 家賃
ケ 入居者負担額
(3) 管理期間を終了した住宅に関する事項
ア 所在地
イ 敷地面積
ウ 住棟数
エ 構造
オ 戸数
カ 住戸面積
キ 管理開始時期
ク 管理終了時期
(墨田区高齢者向け優良賃貸住宅の表示)
第65条 認定事業者は、その建設等する墨田区高齢者向け優良賃貸住宅の工事期間中及び管理期間中、墨田区高齢者向け優良賃貸住宅としての表示をしなければならない。
付則
1 この要領は、平成15年3月14日より施行する。
付則
1 この要領は、平成21年4月1日から適用する。
(経過措置)
2 平成19年9月3日以前に供給計画の認定を受けた高齢者向け優良賃貸住宅については、従前の例による。ただし、第29条及び第50条は除く。
付則
1 この要領は、平成22年4月1日から適用する。
(経過措置)
2 平成21年3月31日以前に供給計画の認定を受けた高齢者向け優良賃貸住宅については、従前の例による。
付則
1 この要領は、平成22年9月9日から適用する。
2 平成22年9月8日以前に供給計画の認定を受けた高齢者向け優良賃貸住宅については、なお従前の例による。
付則
1 この要領は、平成23年10月20日から適用する。
2 この要領の適用の日前に、法の適用により供給計画の認定を受けていた高齢者向け優良賃貸住宅については、改正後の要領の規定により認定を受けた墨田区高齢者向け優良賃貸住宅とみなす。
付則
この要領は、平成24年7月9日から適用する。
付則
1 この要領は、平成30年6月14日から適用する。
2 この要領の適用の日前に高齢者向け優良賃貸住宅使用の申込みがあったものについては、なお従前の例による。
別表1 管理者が行う業務
区分 | 内容 |
1 入居者の募集に関すること | ・管理開始予定日の報告 ・公募依頼 ・広告宣伝 ・現地看板 ・地元割当協議 ・先着順受付 |
2 使用契約書の提出 | ・管理委託(借上)契約書 ・賃貸借契約書 |
3 賃貸借契約に関すること | ・契約の締結 ・書類の整理保管 ・家賃(入居者負担額)改定通知 ・契約満了通知 ・契約の更新 |
4 収入認定書類等、各種書類の入居者への配布 | |
5 家賃、共益費、敷金に関すること | ・家賃承認申請、入居者負担額設定 ・家賃限度額及び市場家賃の定期報告 ・入居者負担額、共益費、敷金、一時金の受領、整理 ・未収金の督促 ・入居者への共益費の収支報告 ・一時金の保証・返還 |
6 入退去手続きに関すること | ・解約受付 ・明渡し時立会点検 ・原状回復費用負担の調整 ・敷金精算 ・空家入居者手配 |
7 住宅の維持・修繕に関すること | ・入居者の故意、過失による破損、汚損で入居者が行わないものについて入居者に代わって実施し、費用は入居者負担 |
| 【共用設備の維持・修繕】 ・共用部分、共同施設及び高齢者の生活支援施設の清掃 ・ごみの処理 ・電気、水道、ガスの使用料 ・共用灯の電管球の取替え ・屋内、屋外配水管の清掃 ・浄化槽、受水槽の清掃及び消毒 ・エレベーターの運営 ・敷地内の道路、樹木、花壇、芝生、自転車置場、児童遊戯施設等の手入れ ・その他共用部分及び共同施設の維持運営 |
8 その他高齢者向け優良賃貸住宅の管理に必要な事項 | ・巡回点検 ・入居者との連絡通知、折衝 ・名義承継承認 ・同居承認 ・各種届出の受付 ・トラブル処理業務 ・入居者の変更事項について都への報告 ・管理状況報告等 ・その他 |
別表2 認定事業者が行う維持・管理
(ただし、入居者の故意、又は過失による破損を除く。)
区分 | 内容 |
建物本体 | ・壁、基礎、土台、柱、床、はり、屋根、屋上、バルコニーの修繕 ・網戸、雨戸、雨樋類の修繕及び交換 |
内部設備 | ・浴室、給湯、厨房、トイレ設備、ガス漏れ警報機、緊急通報装置の設置及び交換 |
給配水管 | ・屋内、屋外給配水管類の交換及び破損修繕 |
外構 | ・外柵、門扉類の塗装及び破損修理 ・石垣、土止めその他破損修繕 |
外部設備 | ・浄化槽、受水槽、消火設備、テレビ共聴アンテナ等の取替え、修繕、消火器その他備品の補充 |
法定点検 | ・昇降機、浄化槽、受水槽、消火器、非常ベル、避難器具の法定点検 |
敷地 | ・敷地内の道路(通路)、駐車場、自転車置場、物置、ごみ置場、児童遊戯施設等の修繕 ・植栽、芝生、花壇の維持・修繕 |
天災・地変 | ・地震、風水害等による建物の破損修繕 |
その他 | ・上記の他、住宅の良好な管理に必要な維持修繕 |
別表3 家賃限度額
| 項目 | 計算方法 | |||||
建物 | 償還金相当額 | 計算方法 | a | b | c＝(a＋b)×定率 | ||
公庫利用 | ア 公庫利用額から補助金の額を減じて得た額 | ＋ | 推定再建築費 | × | 公庫利用の場合の償還定率 | ||
公団利用 | イ 公団利用額から補助金の額を減じて得た額 | 公団利用の場合の償還定率 | |||||
その他の資金利用 | ウ 建設費から公団・公庫利用額及び補助金の額を減じて得た額 | 定率(35年、9％)(0.007839) | |||||
維持管理費 | 一般 | 直接工事費(改良の場合は推定再建築費)×0.0014 | |||||
給湯設備 | 設置工事費×0.014 | ||||||
浴槽・風呂釜 | 設置工事費×0.0094 | ||||||
EV・冷暖房 | 設置工事費×0.0001 | ||||||
固定資産税・都市計画税 | 税額の月割額 税額決定前は直接工事費×0.35×0.017×1／12 | ||||||
損害保険料相当額 | 損害保険に要する額の月割額(積立保険を除く) | ||||||
小計 | (a) | ||||||
土地 | 地代相当額 | 固定資産税評価額×0.05×1／12 | |||||
固定資産税・都市計画税 | 税額の月割額(有料駐車場部分を除く) | ||||||
小計 | (b) | ||||||
空家引当金 | 上記項目の合計額×0.02 (c)＝((a)＋(b))×0.02 | ||||||
家賃限度額 | (a)＋(b)＋(c) | ||||||
(注)
＊償還額の対象となる建設費は、直接工事費、特殊基礎工事費、間接工事費(設計費、電波障害防除工事費、地質調査費、敷地測量費等)、工事費消費税とする。
＊償還額の対象外の建設費は、併存施設の工事費、有料駐車場工事費、有料物置工事費、宅地造成費、公共関連負担金、建物除却費、事務費等とする。また、補助金相当分も償還の必要のない経費なので建設費から除くものとする。
＊地代相当額は、有料駐車場部分の面積を按分して除くものとする。
＊地代相当額には、原則として固定資産税評価額を使用するが、同評価額が証明されない場合又は地目の変更等により、賃貸住宅建設後の評価額が著しく異なることが予想される場合には、不動産鑑定士による土地の鑑定評価を固定資産税評価額に替えることができる。
様式 省略